Modelling a value of a view in real state valuation: a 3D GIS aproach

Autores: Shi Ming Yu, Sun – Sheng Han and Chee-Hian Chai. Universidad Nacional de Singapur

El estudio se focaliza en la valorización de la vista al mar en torres de departamentos localizadas en la costa de Singapur. Además provee a los desarrolladores un modelo para maximizar la visualidad en los emprendimientos que tiene implicancias en la estrategia de precios de pre-venta.
Revisan la literatura mencionando el aporte de los investigadores que trabajaron sobre el Lago Eire en Cleveland, donde la vista espejo de agua aporta 90% al valor de las casas. También remarcan la metodología de Benson (1998) en el que clasifica en cuatro niveles la vista al océano: full, parcial superior, parcial buena y parcial pobre.


Sin embargo en la mayoría de los estudios la vista se determina inspeccionando el lugar por lo cual los autores argumentan que estas mediciones tienen un fuerte componente subjetivo.
Por ello combinan en la metodología el uso de regresiones y el Gis en tres dimensiones. El GIS les sirve para construir un índice de visualidad que se compone de: a) la orientación, b) la altura, c) la altura del los edificios del entorno, d) la topografía del entorno y e) el tipo de vista: mar, ciudad, reserva natural.
El estudio desagrega la vista en dos niveles: uno que considera el tipo de vista como variable dummy y una variable continua que captura el rango y la extensión de la vista. Las dos variables son construidas con la asistencia del GIS en tres dimensiones.

Primero construyeron un modelo digital del nivel de elevación (DEM) de área de estudio y a partir de allí los usos del suelo que eran visibles para cada propiedad. El DEM contenía la altura del suelo y de los edificios Fue sorprendente el efecto de la altura del suelo en los valores de las propiedades.

Toman dos muestras en Marina Parade en Singapur. En un primer intento utilizando las muestras separadas en un modelo log-lin, se comprobaba que la visualidad solo era significativa cuando se trataba de vista abierta al mar, mientras que las vistas a otros usos del suelo (industrias, autopistas, residencias) no mostraban resultados relevantes. En el segundo intento con las dos muestra juntas y 841 observaciones en un modelo linear logran determinar, con un R2 de 0.98, que la vista abierta al mar aporta en promedio un 15% diferencial al valor de los departamentos (232 mil dólares).
Esta vista abierta al mar se compone de una variable dummy que es 1 si existe vista al mar y 0 si no existe multiplicada por una variable visualidad que mide la extensión y el rango de la visualidad abierta sobre el mar
Vista abierta al mar = vista al mar x visualidad.
La visualidad de cada departamento es función de: altura del departamento y del observador, el ángulo vertical y horizontal de la visibilidad, el límite de la distancia visual y el lugar de la vivienda.
Luego aplican esta metodología para establecer la disposición de los nuevos desarrollos de un área para maximizar el precio de pre-venta de las propiedades.

A room with e view

Residential Real States Prices:
A room with e view
Autores: Michael T. Bond, Vicky Seiler y Michael Seiler. Universidad de Cleveland.
El trabajo se propone dimensionar el impacto de la vista costera a un cuerpo de agua sobre los valores de la propiedad horizontal.
Los autores se manifiestan sorprendidos por la escasez de estudios que analizan el impacto de la vista abierta al agua sobre la demanda de propiedades.
El estudio se focaliza en los efectos de la vista al Lago Eire en los valores de casas. Este lugar de Cleveland tiene la ventaja de una única codificación de usos del suelo para las viviendas que permite, además, diferenciar entre aquellas que cuentan o carecen de vista abierta sobre el lago.
La ventaja del trabajo es que se basa en transacciones efectivas y no valuaciones realizadas con motivos impositivos. No obstante los autores habían trabajado con bases de valuaciones a los fines tributarios que mostraban una fuerte correlación positiva entre la vista al lago y el valor de las propiedades.
La mayoría de los estudios precedentes señalan el vínculo positivo entre las condiciones de visualidad y el valor de las propiedades. Son escasos los trabajos que contradicen esta afirmación y adolecen de contradicciones y efectos de contagio entre variables.
La base de datos disponible para los autores permite identificar la ubicación de las casas (una al lado de otra, distancia a calles adyacentes) y en la mayoría de los casos vista clara o recortada sobre el lago.
Como alternativa tenían una base de precios de venta de los últimos 20 años, donde el tiempo operaba como una variable independiente más. Prefirieron no usarla porque había casas que no se comercializaron en dicho período. Por lo tanto la muestra se limitó a los últimos 30 meses en los que se transaron 190 casas.
El precio de venta opera como variable dependiente y las variables independientes fueron la calidad de la construcción, la antigüedad, aire acondicionado, dormitorios, baños, tamaño del lote, largo de frente, superficie de la vivienda, estilo, sótanos y estilo del techado.
Un primer análisis estadístico refleja una relación positiva entre el valor de las propiedades y la vista, la calidad de la construcción, los techos de tejas, disponibilidad de sótanos, aire acondicionado, cantidad de habitaciones, baños, superficie de la vivienda y frente al lago. La antigüedad no tiene una correlación positiva con el precio por que se valoran las casas antiguas por las condiciones de exclusividad.

Las casas con vista al lago tienen un precio promedio de u$s 527 mil versus 285 mil de aquellas que no tienen esa característica. Pero no se puede concluir que es la única variable entonces utiliza un análisis de regresión comenzando con el comportamiento de diez variables explicativas del movimiento de precios, pero las que mejor los explican son la vista, la superficie de la vivienda y el tamaño del lote.
Algunas de las variables como el aire acondicionado, los baños, la cantidad de dormitorios, la protección contra incendios fueron subsumidas por la variable superficie de la vivienda. Así se llega a un estadístico t de 7.10 con un nivel de significación del 99%. El diferencial de precio alcanza a 256 mil dólares que es el promedio de plusvalor que ofrece una propiedad por estar frente al río: 90% superior al precio de las propiedades que no cuentan con dicho atributo.
Los autores señalan la necesidad de incluir en el futuro algunos aspectos como la distancia al centro comercial de Cleveland o la pertenencia a diferentes distritos o jurisdicciones (Municipios).