Soren Anderson, Macalester College. Junio 2000.
El trabajo busca dilucidar el efecto del espacio abierto sobre el precio de las casas. De acuerdo al autor el tema es relevante porque colabora con la tarea de valuación inmobiliaria y ayuda en el proceso de toma de decisiones de planificadores urbanos y desarrolladores.
En la revisión bibliográfica se señala que en general existe una mirada acotada sobre el tema referido a los efectos de determinados sitios como canchas de golf, parques, etc. en este sentido el autor adopta un criterio más amplio definiendo espacio abierto como cualquier área urbana abierta.
Las estrategias más utilizadas para medir la cercanía pueden ser a través de una variable Dummy, una línea recta que mide la distancia al espacio abierto o la distancia caminando.
Quang do y Grodnitski detectan una diferencia de precio en las propiedades de 7.6% por estar cerca de un cancha de golf. Weicher y Zerbst (1973) obtienen un plus del 23% por la cercanía a un parque y Correl (1978) muestra que por cada 1000 pies de distancia a un cinturón verde urbano se pierden 8.5% en valores de las viviendas.
Soren Anderson utiliza regresiones hedónicas que permiten estimar el efecto de la cercanía a un espacio abierto controlando variables como accesibilidad, características estructurales de la vivienda, las amenities y el vecindario.
Los datos son obtenidos de una lista de sitios on line referidos a precios de real state en los suburbios de Minneapolis. Las características del vecindario las obtiene de fuentes del gobierno.
Aporta una distinción interesante entre uso pasivo y uso activo del espacio abierto. El uso pasivo es aquel que proviene del solo hecho de preservar dicho espacio y el uso activo implica el uso recreacional, la vista escénica, la privacidad y una barrera a nuevos desarrollos.
El uso pasivo no excluye a otros individuos para que disfruten del mismo beneficio. Por el contrario el uso activo es excluyente de otros individuos que desean residir cerca de un espacio abierto. Es decir los estoy excluyendo de oportunidades recreativas, de la vista escénica, de la privacidad, y de la protección contra desarrollos cercanos.
Dada esta particularidad del uso activo del espacio abierto es plausible que los compradores estén dispuestos a pagar mayores precios. Por lo tanto las condiciones de rivalidad que genera el uso activo del espacio abierto se reflejará en los valores de las viviendas mientras que el uso pasivo no genera rivalidad y por ende no tiene efecto en dichos valores.
La teoría económica nos dice que el valor de cercanía o no cercanía al espacio abierto se diferencian por el valor capitalizado de las externalidades generadas por la cercanía al espacio abierto.
Para determinar el mencionado efecto el autor utiliza regresiones. Cada coeficiente representa la contribución marginal de las características correspondientes de la vivienda sobre el valor de la propiedad.
Las variables que toma en el modelo son: antigüedad de la vivienda, superficie, cantidad de baños y habitaciones, existencia de pisos de madera, cocheras, patio, dispositivos anti-incendio, tamaño del lote, densidad, raza, ingresos, calidad del vecindario, tiempo de arribo al área central, cercanía al agua, vista, espacio abierto y un variable naturaleza que incluye vista espacio y agua
La información on line referida a 65 propiedades de los suburbios de Minneapolis es analizada sobre la base de regresiones que le permiten detectar que la cercanía a un espacio abierto le confiere un 20% de plusvalor a una propiedad equivalente a u$s 40 mil, mientras que la vista abierta sobre el agua aporta u$s 75.000 adicionales al precio de las casas. Sin embargo en la muestra la cantidad de propiedades con esta última característica es baja en relación al tamaño de la misma.
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