Considerando el desarrollo residencial que han tenido las costas urbanas de muchas ciudades norteamericanas, el estudio intenta medir como incide el desarrollo de la costa en el precio de las propiedades de la zona sudeste de Baltimore.
La relocalización de las actividades portuarias lejos del centro de las ciudades causado por la containerización de la carga y el incremento de los espacios para consumo en la industria portuaria ha permitido oportunidades de desarrollo para las costas urbanas de ciudades de EE.UU.
En este sentido, el desarrollo residencial costero de Baltimore ha sido tomado como ejemplo del camino correcto en la materia de desarrollo costero basándose en un mix recreacional, cultural y comercial. En este contexto han predominado las nuevas residencias para sectores de altos ingresos que se han concentrado a lo largo de la costa donde predominaron fuertes incrementos en el valor de las propiedades.
El autor señala que la conversión del puerto y las áreas industriales asociadas al waterfront ha generado atractivos ambientales que provocan una activa valorización de las propiedades cercanas al agua creando una brecha entre un frente costero oneroso y un interior de la ciudad más accesible en materia de valores.
El trabajo analiza también los efectos secundarios que el derrame de mayores precios produce a medida que nos alejamos del agua de manera que la brecha mencionada se achique en la medida que pasen los años. En efecto a pesar que en los hechos las amenities asociadas al waterfront no pueden ser transferidas al interior de la ciudad, como por ejemplo la vista al puerto, el paseo costero y la disponibilidad de marinas; el desarrollo de la costa puede atraer inversiones en edificios cercanos a la costa (espacio público, escuelas, seguridad) que permitan achicar la brecha entre precios del waterfront y del interior de la ciudad. Esta transmisión de externalidades con inversiones de largo plazo puede verse obstruida por barreras como autopistas y vías del ferrocarril.
La metodología utilizada se basa en un modelo de precios hedónicos que permite revelar en que medida la distancia al agua afecta el valor de las propiedades con el paso del tiempo. Con el propósito de medir si, en el mediano plazo, disminuye la gap de precios entre la costa y el interior urbano.
En la revisión de la literatura menciona especialmente a aquellos autores que han estudiado el impacto en los precios de las propiedades de una amenidad ambiental. Por ejemplo el impacto negativo de una planta de tratamiento de residuos sobre los valores del vecindario cercano.
Pero remarca que mientras muchos estudios se han focalizado en la disponibilidad de agua y la calidad de la misma en el precio de las propiedades ninguno de ellos se ha concentrado en la cercanía al agua.
Los datos utilizados en el estudio son ventas de propiedades obtenidos del Mariland Property View en los años 1997, 2000 y 2003. Estos tres intervalos coinciden con las tasaciones con fines impositivos realizadas cada tres años. Como existían muchas diferencias de valores entre el mínimo y el máximo se optó por una función logarítmica.
Las variables independientes son el log de las inversiones en mejoras, la superficie del lote. Los precios y las mejoras fueron deflacionadas por un índice que mide la variación de los precios de la vivienda y sus componentes. Otra variable independiente es el logaritmo de la distancia al centro que permite controlar los efectos de la cercanía al centro comercial y de empleos. Paralelamente se realizó un buffer de 200 metros alrededor de un parque costero para controlar efectos particulares en los precios de las propiedades en esa localización.
El modelo hedónico se estimo de dos maneras: usando regresiones separadas para cada año y para el total de la muestra. Fue necesario corregir por test de Breush Pagan / Cook – Weisberg. La variable de mayor interés del estudio es el coeficiente del logaritmo de la distancia a la costa. Los resultados de la regresión indican que en 1999/2000 un 1% de incremento en la distancia a la costa disminuye un 0.25% los precios de venta de las viviendas.
En general los resultados son consistentes con la hipótesis fundamental que el desarrollo de la costa ha provocado una escalada de precios comparando con el interior urbano incrementando la diferencia entre las áreas gentrificadas en la proximidad al agua y el resto de los barrios que son gentrificados más lentamente.
Todas las variables restantes son también significativas y consistentes con las expectativas: el logaritmo de las inversiones en mejoras y el tamaño de lote son positivos y significativos. La distancia al centro es poco significativa en el primer año pero comienza a serlo en el segundo y tercer periodo, en este sentido el autor supone que la inseguridad del centro puede afectar los valores.
Si bien los precios de venta se incrementan en el área bajo estudio, los movimientos más importantes se manifiestan en la cercanía a la costa donde se verifican aumentos del 249% en los seis años, mientras que a un kilómetro el aumento fue del 122%: por lo tanto la cercanía al agua duplicó los valores del interior urbano. El efecto secundario de derrame de mayores valores a distancia del agua se eclipsa por el fuerte aumento de las propiedades ubicadas en la costa.
En cuanto al parque los resultados son negativos respecto a la valorización de propiedades cercanas, en este sentido el autor menciona factores adversos como la presencia de homeless.
No hay comentarios:
Publicar un comentario