Do Parks Make Cents – An Analysis of the Economic Value of Parks in San Francisco

Karin Marie Edwards – Richard and RhodaSchool of Public Policy - 2007

Es un trabajo preparado por la autora para el San Francisco Neighborhood Park Council y estudia el valor económico del sistema de parques de la mencionada ciudad.
La autora se plantea como objetivo calcular el impacto de los parques en el valor de las viviendas. Se basa en el principio de proximidad por el cual la cercanía a un parque es capturada por las propiedades de su entorno y representa la capitalización del parque en el valor del suelo
Para ello divide las propiedades cercanas a los parques en dos zonas, la primera comprende las casas ubicadas hasta 500 pies de distancia del parque y la segunda a las propiedades localizadas entre 500 y 1.000 pies de distancia.
Clasifica los parques pos su escala en parques de vecindario, parques de comunidades (incluyen más de un vecindario), parques de toda la ciudad y parques regionales.
Identifica tres alternativas para medir el valor económico de los parques: 1) medir el impacto delos parques sobre el valor de las propiedades aledañas, 2) calcular la actividad generada por el sistema de parques y 3) cuantificar los beneficios ambientales y la saludo asociados a los parques.
La autora menciona aproximadamente treinta estudios basados en el análisis de parques que concluyeron en un impacto del 20% en el valor de las propiedades ubicadas en su entorno.
Si bien para los proyectos de desarrollo inmobiliario las áreas verdes son consideradas como un costo, lo cierto es que generan un premio en el valor de las propiedades a comercializar.
En el modelo hedónico que propone, la autora incluye la cercanía al parque como un atributo más de las viviendas junto con otras variables como la superficie, la antigüedad de la edificación, la cantidad de unidades, de dormitorios y baños.
Del análisis de estas variables surge que explican el 19% de la variación de los precios con un R2 de 0.19 y un estadístico t para la distancia al parque de 21.5. A partir de este modelo concluye que una vivienda en la zona 1, es decir dentro de los 500 pies de distancia a los parques tiene un premio “verde” de u$s 125.038 más que la zona 2.