Does Small Dam Removal affect Local Property Values? An Empirical Analysis

Bill Provencher, Helen Sarakinos and Tanya Meyer University of Wisconsin – Madison

El estudio analiza se propone analizar el proceso de valorización que deviene de reparar o remover las represas y restablecer el hábitat en del río. En EE.UU. desde 1930 se han removido o reparado más de 400 represas.

El método que utilizan para determinar de esta transformación de las costas en el valor de las propiedades es el análisis hedónico. Los autores trabajan con datos de venta de propiedades en el periodo 1993/2002 para tres tipos de lugares y situaciones diferentes: a) sitios donde las represas permanecen intactas, b) lugares donde pequeñas represas fueron removidas en el periodo mencionado y c) espacios urbanos con el río liberado desde hace más de 20 años.

Los sitios seleccionados son 14: seis de ellos removieron represas entre 1995 y 2000, cuatro tienen la represa intacta y cuatro cuentan con el río completamente liberado atravesando el municipio.

Las parcelas de las casas relevadas eran de una superficie no superior a un acre a efectos de evitar un efecto de desarrollo potencia que confundiera el análisis.

Entre las variables explicativas se incluye una variable dummy para cada año de relevamiento. Para evitar conflictos entre efectos inmediatos y de largo plazo las propiedades de las zonas donde se removieron represas recientemente fueron tomadas solo en el periodo siguiente al que concluyo la remoción de la represa.

En lugar de tomar como variable explicativa la superficie o la cantidad de dormitorios se optó por incluir la valuación de la edificación y las mejoras del suelo. Se trata el valor residencial como la suma del valor del suelo más el valor de las estructuras y las mejoras:
P = ∫(x) +α * Mejoras + ε
donde α es el parámetro a estimar y ε es un componente que contabiliza las variaciones no observadas por el modelo. ∫(x) es la función de valor del suelo en dos variantes: línea y exponencial

Se incluyen variables dummys para identificar las tres categorías de sitios mencionados. Otras variables incluidas son la distancia de la propiedad al cuerpo de agua, el logaritmo natural de los metros de frente al agua, la distancia a Madison y a Milwaukee, el logaritmo natural de la superficie de la parcela, la valuación de mejoras y edificación y el año de venta.

Los resultados indican que los sitios donde las represas están intactas no son más valiosos que aquellos en los que la represa fue eliminada. Sin embargo las viviendas en el entorno de un cuarto de milla de distancia a un río con corriente fluida valen u$s 13.700 más que una propiedad similar en un sitio recientemente removido.

Do Parks Make Cents – An Analysis of the Economic Value of Parks in San Francisco

Karin Marie Edwards – Richard and RhodaSchool of Public Policy - 2007

Es un trabajo preparado por la autora para el San Francisco Neighborhood Park Council y estudia el valor económico del sistema de parques de la mencionada ciudad.
La autora se plantea como objetivo calcular el impacto de los parques en el valor de las viviendas. Se basa en el principio de proximidad por el cual la cercanía a un parque es capturada por las propiedades de su entorno y representa la capitalización del parque en el valor del suelo
Para ello divide las propiedades cercanas a los parques en dos zonas, la primera comprende las casas ubicadas hasta 500 pies de distancia del parque y la segunda a las propiedades localizadas entre 500 y 1.000 pies de distancia.
Clasifica los parques pos su escala en parques de vecindario, parques de comunidades (incluyen más de un vecindario), parques de toda la ciudad y parques regionales.
Identifica tres alternativas para medir el valor económico de los parques: 1) medir el impacto delos parques sobre el valor de las propiedades aledañas, 2) calcular la actividad generada por el sistema de parques y 3) cuantificar los beneficios ambientales y la saludo asociados a los parques.
La autora menciona aproximadamente treinta estudios basados en el análisis de parques que concluyeron en un impacto del 20% en el valor de las propiedades ubicadas en su entorno.
Si bien para los proyectos de desarrollo inmobiliario las áreas verdes son consideradas como un costo, lo cierto es que generan un premio en el valor de las propiedades a comercializar.
En el modelo hedónico que propone, la autora incluye la cercanía al parque como un atributo más de las viviendas junto con otras variables como la superficie, la antigüedad de la edificación, la cantidad de unidades, de dormitorios y baños.
Del análisis de estas variables surge que explican el 19% de la variación de los precios con un R2 de 0.19 y un estadístico t para la distancia al parque de 21.5. A partir de este modelo concluye que una vivienda en la zona 1, es decir dentro de los 500 pies de distancia a los parques tiene un premio “verde” de u$s 125.038 más que la zona 2.

Quantifying the value of a view in single family housing market

Mauricio Rodriguez Phd and F. Simons SRPA PHD.

La pregunta que se propone responder el estudio es ¿Cuánto vale una buena vista en el mercado de viviendas unifamiliares?.

Los autores valoran la herramienta del análisis por regresiones múltiples como instrumento útil para estimar el ajuste apropiado para una amenity como la vista; en este caso para la localidad de Fairbox County en Florida sitio del que provienen los datos disponibles.

Ninguna de las transacciones analizadas suponen condiciones especiales de venta, la zona tiene un uso del suelo residencial, las ventas se ubican en el periodo 1985/1991, las propiedades de la muestra no estaban exceptuadas del impuesto inmobiliario y el comprador era el dueño y habitante de la residencia incorporada a la muestra.

En el estudio se controlaron todas las variables con las características de las casas que pueden afectar el valor de la propiedad y para las cuales era posible obtener datos.

La muestra contiene 194 observaciones y el modelo a estimar tiene como variable dependiente el logaritmo natural del precio de venta de la casa y las variables dependientes: 1) cantidad de dormitorios, 2) cantidad de baños 3) otras habitaciones 4) tamaño del lote, 5) año = 1 si se vendió en ese año y 0 si se vendió en los otros años, 6) cantidad de espacios diferentes a la casa (garaje, etc); 7) pisos de madera y 8) antigüedad de la vivienda.

El precio promedio de las casas vendidas fue de u$s 281 mil y el 14% de las 194 tenían una buena vista. La antigüedad promedio de las casas era de 14 años. Cada año de relevamiento analizado contenía el 15% de la muestra total.

Los resultados obtenidos indican que las variables utilizadas en el modelo explican el 73% del movimiento de precios de las casas.

Con un nivel de significación del 1% (f value = 38) se concluye que una buena vista agrega un 8% al precio de las propiedades con un nivel de significación del 5%

Recreational and Aesthetic Value of Water Using Hedonic Price Analysis

Notie H. Landsford Jr. and Lonnie L. Jones – 1995 – Journal of Agricultural and Resource Economics.

Los autores estudianhttp://www.blogger.com/img/blank.gif la zona del Río Colorado más precisamente el área de los lagos centrales de Texas donde los usos industriales y agrícolas fueron desplazados por usos no consuntivos vinculados a servicios paisajísticos y recreacionales.

Para estimar los valores de estos nuevos usos generalmente se contabilizan dos componentes: a) el valor para las personas que viven en el lugar y b) el valor de opción para aquellos que nunca visitarán el lugar pero consideran importante contar con él.

A estos dos componentes se le adicionan los valores que surgen de la aplicación de un modelo hedónico que permita capturar la importancia del componente paisajístico y recreativo en el valor de las propiedades cercanas al agua.

La hipótesis es que dentro de la zona próxima al lago, los valores residenciales reflejan los beneficios estéticos y recreacionales recibidos por los residentes del lago. Para ello se propone estimar el valor marginal de la proximidad al lago y el precio implícito de las actividades recreativas y paisajísticas por la cercanía de las propiedades al lago.

El modelo hedónico utilizado es una transformación linear de Box Cox con el precio de venta del inmueble como variable dependiente, variables dummy para las características de las viviendas y un vector de variables continuas, entre ellas la distancia al lago.

Los datos corresponden a ventas de 593 propiedades de las cuales 92 tienen vista al lago. Los resultados indican que más de la mitad de los parámetros fueron significativos al nivel de 0.05.

Los autores obtienen a través del modelo un plus en el valor de las propiedades ubicadas frente al lago que oscila entre u$s 79.000 y u$s 102.000.

El valor de uso recreacional decrece u$s 6.19 por pie a medida que nos alejamos del lago. No obstante lo hace en mayor magnitud en los primeros 150 pies donde baja u$s 12 por pie y luego se estabiliza en u$s 5.41 por pie hasta los 3.000 pies de distancia al lago.

The effects of waterfront development on housing prices. The case of eastern of Baltimore.

Simeon Oliva. 2006. University of Maryland

Considerando el desarrollo residencial que han tenido las costas urbanas de muchas ciudades norteamericanas, el estudio intenta medir como incide el desarrollo de la costa en el precio de las propiedades de la zona sudeste de Baltimore.

La relocalización de las actividades portuarias lejos del centro de las ciudades causado por la containerización de la carga y el incremento de los espacios para consumo en la industria portuaria ha permitido oportunidades de desarrollo para las costas urbanas de ciudades de EE.UU.

En este sentido, el desarrollo residencial costero de Baltimore ha sido tomado como ejemplo del camino correcto en la materia de desarrollo costero basándose en un mix recreacional, cultural y comercial. En este contexto han predominado las nuevas residencias para sectores de altos ingresos que se han concentrado a lo largo de la costa donde predominaron fuertes incrementos en el valor de las propiedades.

El autor señala que la conversión del puerto y las áreas industriales asociadas al waterfront ha generado atractivos ambientales que provocan una activa valorización de las propiedades cercanas al agua creando una brecha entre un frente costero oneroso y un interior de la ciudad más accesible en materia de valores.

El trabajo analiza también los efectos secundarios que el derrame de mayores precios produce a medida que nos alejamos del agua de manera que la brecha mencionada se achique en la medida que pasen los años. En efecto a pesar que en los hechos las amenities asociadas al waterfront no pueden ser transferidas al interior de la ciudad, como por ejemplo la vista al puerto, el paseo costero y la disponibilidad de marinas; el desarrollo de la costa puede atraer inversiones en edificios cercanos a la costa (espacio público, escuelas, seguridad) que permitan achicar la brecha entre precios del waterfront y del interior de la ciudad. Esta transmisión de externalidades con inversiones de largo plazo puede verse obstruida por barreras como autopistas y vías del ferrocarril.

La metodología utilizada se basa en un modelo de precios hedónicos que permite revelar en que medida la distancia al agua afecta el valor de las propiedades con el paso del tiempo. Con el propósito de medir si, en el mediano plazo, disminuye la gap de precios entre la costa y el interior urbano.

En la revisión de la literatura menciona especialmente a aquellos autores que han estudiado el impacto en los precios de las propiedades de una amenidad ambiental. Por ejemplo el impacto negativo de una planta de tratamiento de residuos sobre los valores del vecindario cercano.

Pero remarca que mientras muchos estudios se han focalizado en la disponibilidad de agua y la calidad de la misma en el precio de las propiedades ninguno de ellos se ha concentrado en la cercanía al agua.

Los datos utilizados en el estudio son ventas de propiedades obtenidos del Mariland Property View en los años 1997, 2000 y 2003. Estos tres intervalos coinciden con las tasaciones con fines impositivos realizadas cada tres años. Como existían muchas diferencias de valores entre el mínimo y el máximo se optó por una función logarítmica.

Las variables independientes son el log de las inversiones en mejoras, la superficie del lote. Los precios y las mejoras fueron deflacionadas por un índice que mide la variación de los precios de la vivienda y sus componentes. Otra variable independiente es el logaritmo de la distancia al centro que permite controlar los efectos de la cercanía al centro comercial y de empleos. Paralelamente se realizó un buffer de 200 metros alrededor de un parque costero para controlar efectos particulares en los precios de las propiedades en esa localización.

El modelo hedónico se estimo de dos maneras: usando regresiones separadas para cada año y para el total de la muestra. Fue necesario corregir por test de Breush Pagan / Cook – Weisberg. La variable de mayor interés del estudio es el coeficiente del logaritmo de la distancia a la costa. Los resultados de la regresión indican que en 1999/2000 un 1% de incremento en la distancia a la costa disminuye un 0.25% los precios de venta de las viviendas.

En general los resultados son consistentes con la hipótesis fundamental que el desarrollo de la costa ha provocado una escalada de precios comparando con el interior urbano incrementando la diferencia entre las áreas gentrificadas en la proximidad al agua y el resto de los barrios que son gentrificados más lentamente.

Todas las variables restantes son también significativas y consistentes con las expectativas: el logaritmo de las inversiones en mejoras y el tamaño de lote son positivos y significativos. La distancia al centro es poco significativa en el primer año pero comienza a serlo en el segundo y tercer periodo, en este sentido el autor supone que la inseguridad del centro puede afectar los valores.

Si bien los precios de venta se incrementan en el área bajo estudio, los movimientos más importantes se manifiestan en la cercanía a la costa donde se verifican aumentos del 249% en los seis años, mientras que a un kilómetro el aumento fue del 122%: por lo tanto la cercanía al agua duplicó los valores del interior urbano. El efecto secundario de derrame de mayores valores a distancia del agua se eclipsa por el fuerte aumento de las propiedades ubicadas en la costa.

En cuanto al parque los resultados son negativos respecto a la valorización de propiedades cercanas, en este sentido el autor menciona factores adversos como la presencia de homeless.

The Role of Urban Governance in Re-constructing Place, Economic Function and Social Relations in Urban Waterfront Regeneration: Port Adelaida

Susan Oakley agosto 2007 - Universidad de Adelaida
El documento trata de explicar como el gobierno australiano facilitó una forma particular de desarrollo de la zona costera de Port Adelaida. Transformando un puerto en desuso para usos industriales y marítimos a un sitio de alto consumo. También investiga el impacto sobre la estructura social pre-existente, el perfil edilicio y económico resultante.
La autora sostiene que los planificadores urbanos en la búsqueda de revitalizar los terrenos costeros, declinantes en los niveles de actividad económica y empleo como consecuencia de la desindustrialización y la reestructuración del transporte marítimo, han propiciado el desarrollo de zonas de alto consumo y viviendas para altos ingresos, orientando fuertes inversiones en infraestructura.

Este cambio estructural de los puertos evidencia un cambio en la actividad económica del modo industrial fordista de producción a uno postindustrial de consumo que caracteriza el proceso de redesarrollo de las costas urbanas.
Este nuevo proceso promueve la llegada de nuevos flujos de capital y la atracción de un perfil de población con diferentes relaciones sociales. Esta población selecta de residentes de la era post industrial tiene como resultado la creación de espacios distintivos que concentran trabajo – residencia – recreación.

La autora menciona la reciente constatación por parte de investigadores que abordan las cuestiones de la costa urbana sobre las consecuencias del nuevo proceso de regeneración del “waterfront” y de la división social que conlleva. O’Connor, (2001) y Gleeson (2004) sostienen que la inequidad socio espacial no proviene de un abandono de la gestión pública sino, que por el contrario, se fomentó mediante la asignación y distribución de recursos de infraestructura. Murphy y Watson (1994), Badcock (1995), Gibson (1996) y Baum (1997) tratan de cómo la reconstitución del estado de bienestar esta promoviendo estos cambios y como los desarrollos constructivos pueden exacerbar las diferencias socio-espaciales.
Su metodología consiste en revisar la documentación producida por el gobierno, el material promocional de los desarrolladores y los informes de periódicos principalmente el diario The Advertiser y el local Portside que conforman la información de base del trabajo.
El análisis de los documentos del gobierno refleja la aspiración de regenerar la zona costera con el propósito del desarrollo económico, social y ambientalmente sustentable. Por ello la autora enfoca en el rol y la naturaleza de la gestión de gobierno en los proyectos urbanos para la costa. Luego aborda las potencialidades de estos proyectos de transformar la identidad, las relaciones sociales y la actividad económica de un puerto.
Una de las primeras consecuencias de nuevas formas de políticas gubernamentales a fin del siglo XX es la generación de políticas de estado más adaptativas en respuesta a los cambios económicos. Se produce un cambio en la forma de generar consensos y de distribuir recursos y realizar inversiones de infraestructura. En primer lugar, la autora señala que las estructuras burocráticas de gobierno se reemplazan por acuerdos y negociaciones público – privadas.
En el caso de Port Adelaida esto se traduce en la creación de la Land Management Corporation que recluta gran parte de su personal del sector privado. A partir de esta estructura se conforma el Port Centre Coordination Group que integran además de la corporación mencionada un consorcio de desarrolladores y el consejo deliberante del municipio.
El proceso de redesarrollo de 51 hectáreas del puerto se proponía un aumento de 6.000 residentes y fomentar actividades económicas y la creación de empleos. Esto se traducía para los desarrolladores en mega-proyectos que tenían al marketing como principal fuente de apalancamiento.
En efecto, la zona era publicitada como un puerto natural, con clima meditarraneo, estilo de vida cosmopolita y posicionándose como un lugar de destino turístico mundial, shopping y actividades recreativas.
Los proyectos para el waterfront crearon enclaves homogéneos de alto poder adquisitivo que se orientan al segmento de alto consumo para familias de altos ingresos y empleos económicamente atractivos. La vivienda es vista como la expresión de una imagen cosmopolita con amenity y recreación.
El consumo de prestigiosas viviendas a lo largo del agua se valoriza por dos componentes que se despliegan en el área: la riqueza y la especulación en el mercado inmobiliario. Para ello la autora ejemplifica con precios de propiedades frente al agua que superan el millón de dólares y que acrecientan sus precios en pocas horas.
Un edificio construido sobre el agua con fuerte presencia de vidrio en los materiales constructivos y vista tridimensional a la totalidad del sitio costero es un ejemplo del patrón de consumo dominante en el área de Port Adelaida.

Este modelo de consumo también se extiende al área de empleos. Según la autora, estudios sobre el tema sostienen que los nuevos empleos generados por los desarrollos en el waterfront no compensan los empleos anteriores de la vieja economía del lugar. Por otra parte los empleos generados son en general temporarios y en el rubro servicios.
Finalmente sostiene que el waterfront es una forma distintiva de un estilo de vida que incorpora altos ingresos, puestos de trabajo de relativa calidad y consumismo de estilo boutique, todo ello asociado a una zona con alto perfil turístico, cultural y recreativo.

the effect of open space on single family residential home properties values

Soren Anderson, Macalester College. Junio 2000.

El trabajo busca dilucidar el efecto del espacio abierto sobre el precio de las casas. De acuerdo al autor el tema es relevante porque colabora con la tarea de valuación inmobiliaria y ayuda en el proceso de toma de decisiones de planificadores urbanos y desarrolladores.

En la revisión bibliográfica se señala que en general existe una mirada acotada sobre el tema referido a los efectos de determinados sitios como canchas de golf, parques, etc. en este sentido el autor adopta un criterio más amplio definiendo espacio abierto como cualquier área urbana abierta.

Las estrategias más utilizadas para medir la cercanía pueden ser a través de una variable Dummy, una línea recta que mide la distancia al espacio abierto o la distancia caminando.

Quang do y Grodnitski detectan una diferencia de precio en las propiedades de 7.6% por estar cerca de un cancha de golf. Weicher y Zerbst (1973) obtienen un plus del 23% por la cercanía a un parque y Correl (1978) muestra que por cada 1000 pies de distancia a un cinturón verde urbano se pierden 8.5% en valores de las viviendas.


Soren Anderson utiliza regresiones hedónicas que permiten estimar el efecto de la cercanía a un espacio abierto controlando variables como accesibilidad, características estructurales de la vivienda, las amenities y el vecindario.

Los datos son obtenidos de una lista de sitios on line referidos a precios de real state en los suburbios de Minneapolis. Las características del vecindario las obtiene de fuentes del gobierno.

Aporta una distinción interesante entre uso pasivo y uso activo del espacio abierto. El uso pasivo es aquel que proviene del solo hecho de preservar dicho espacio y el uso activo implica el uso recreacional, la vista escénica, la privacidad y una barrera a nuevos desarrollos.

El uso pasivo no excluye a otros individuos para que disfruten del mismo beneficio. Por el contrario el uso activo es excluyente de otros individuos que desean residir cerca de un espacio abierto. Es decir los estoy excluyendo de oportunidades recreativas, de la vista escénica, de la privacidad, y de la protección contra desarrollos cercanos.

Dada esta particularidad del uso activo del espacio abierto es plausible que los compradores estén dispuestos a pagar mayores precios. Por lo tanto las condiciones de rivalidad que genera el uso activo del espacio abierto se reflejará en los valores de las viviendas mientras que el uso pasivo no genera rivalidad y por ende no tiene efecto en dichos valores.

La teoría económica nos dice que el valor de cercanía o no cercanía al espacio abierto se diferencian por el valor capitalizado de las externalidades generadas por la cercanía al espacio abierto.

Para determinar el mencionado efecto el autor utiliza regresiones. Cada coeficiente representa la contribución marginal de las características correspondientes de la vivienda sobre el valor de la propiedad.

Las variables que toma en el modelo son: antigüedad de la vivienda, superficie, cantidad de baños y habitaciones, existencia de pisos de madera, cocheras, patio, dispositivos anti-incendio, tamaño del lote, densidad, raza, ingresos, calidad del vecindario, tiempo de arribo al área central, cercanía al agua, vista, espacio abierto y un variable naturaleza que incluye vista espacio y agua

La información on line referida a 65 propiedades de los suburbios de Minneapolis es analizada sobre la base de regresiones que le permiten detectar que la cercanía a un espacio abierto le confiere un 20% de plusvalor a una propiedad equivalente a u$s 40 mil, mientras que la vista abierta sobre el agua aporta u$s 75.000 adicionales al precio de las casas. Sin embargo en la muestra la cantidad de propiedades con esta última característica es baja en relación al tamaño de la misma.